1982年，欧洲学者列奥·范登贝格将城市化分为四个阶段：城市化、郊区城市化、逆城市化、再城市化。伦敦、纽约、东京等全球知名城市都经历了从“城市化”到“再城市化”所有阶段，事实证明，核心城区一直拥有不可替代的地位。

在国内，北京、上海、深圳等一线城市发展至今，主城区的“含金量”从未变化。根据最新的全国70城二手房成交情况，深圳二手房成交量价齐升，成交主力集中在龙岗、福田等中心城区，核心主城的价值得到了充分验证。

近年来，主城价值回归的话题在多个城市盛行，长沙也不例外。

No.1

主城价值回归，

万科重仓“一江两河”板块

随着城市发展，人口大量涌入，对土地空间需求日益增加，因主城土地稀缺昂贵，城市空间发展只能不断外延。

有分析人士认为，长沙经历了“中心城区—跨江造城—多片扩容—主城回归”四个阶段。从最初的五一广场、北开福等主城区，到滨江新城、梅溪湖、洋湖等新城，再延拓到月亮岛、大王山等片区。

不可否认，随着城市继续外拓，新片区距离主城区越来越远，兑现周期过长，生活配套不完善等原因，城市发展开始向“内涵式”转变，城市更新力度加大，主城的价值更加凸显。

近年，长沙政府启动多个城市更新项目，稀缺的住宅土地被打造成多个高端改善项目，深受市场青睐，主城土地的高价值已成为政府、房企、市场的共识。

据了解，湘江沿岸、中心主城等区域多个品质项目单价已超过2万/平；开福主城等成为长沙改善置业的首选区域。2023年1月，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，继2022年11月后，长沙新房价格指数已连续26个月上涨，主城是涨幅最明显的区域。

可以明确的是，主城区基建设施完善、核心配套丰富、人流强吸附力，房产的抗风险能力、保值增值能力以及宜居性、溢价空间都更为突出，主城的土地将越来越稀贵。

作为长沙主城的“一江两河”板块，是主城价值回归的代表区域。

长沙知名的福元路商圈位于该板块中，在开福区“十四五”规划中，福元路商圈被列入重点商圈，政府计划将其打造成长沙下一个“百亿商圈”。

随着长沙核心主城的发展，注定将带来巨大的变化。紧靠市中心的“一江两河”板块，已成长沙主城的价值高地，未来潜力不可估量。

轨道万科顺势而为，前瞻布局。2022年底，长沙轨道万科置业有限公司以10.38亿元竞得“一江两河”板块的073号地块，当时引得多家媒体报道。

曾成功打造了轨道万科·瑧湾汇等现象级城央高端住宅项目的轨道万科，落子河东主城“一江两河”板块，无疑是对这个区域价值的高度认可。

No.2

主城价值高地，

让土地拥有“第一住区”特质

有业内人士分析认为，政府城市更新的力度、房企拿地倾向变化、市中心大平层热销以及长沙主城投资置业火爆……多种迹象表明长沙已经进入“主城价值回归”的时代，万科入主“一江两河”板块，是一次具有高度与准度的布局。

据轨道万科相关负责人介绍，073号地块拥有“第一住区”的特质。什么是“第一住区”的特质？下面从073号地块所在的“一江两河”板块说起。

“第一住区”最重要的特质是“优而全”。“一江两河”板块几乎可以满足城市生活的所有想象，板块价值高、城市建面好、离中心距离近、紧靠核心商圈、交通便利、教育医疗配套优，还拥有国家级资源优势等等。

“一江两河”板块东临国家级产业园区“中国V谷”马栏山文化创意产业园，西与滨江新城隔湘江相望，南接芙蓉中路金融商务区，北依金霞长沙城市副中心，地理位置优越。另外，相对于其他中心城区，该区域建设规划有序，城市建面好。

作为长沙二环内的主城区，该板块有开福大道、福元西路、芙蓉路等城市主干道，连接东南西北，出行四通八达，去五一广场等地极为便利。值得注意的是，该区域拥有双地铁配套，已建成的地铁1号线南北向经过，规划中的长沙“环城”地铁8号线东西贯穿。“地铁一响，黄金万两”，地铁的加持，“一江两河”板块潜力不可估量。

龙湖开福天街、五矿长沙live、河马公园、龙湾商业、润和彩虹PARK等商业中心，遍布区域内，满足区域内居民购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态全龄段一站式生活，该板块内的福元路商圈是长沙主城区可以与五一商圈并肩的核心商圈之一，甚至被称为“小五一商圈”。

“第一住区”的特质离不开环境，被湘江、浏阳河、捞刀河围绕的“一江两河”板块，周边有湘江景观带、浏阳河景观带、捞刀河景观带；区域内还有超50万方洪山公园，双河社区足球公园等，环境优质，非常宜居。

今年的开福区政府工作报告中提及，加快湘江、浏阳河、捞刀河“百里画廊”等项目建设，未来这里有望会成为长沙重要的城市休闲打卡地。

另外，作为成熟主城板块，周边老牌学校集聚，教育资源丰富。九年一贯制的湘一史家坡中小学、清水塘第三小学；初中有青竹湖湘一、长郡开福、开福一中、北雅中学等学校。该板块周边还有长沙市“三馆一厅”、中南大学湘雅医院等，配套齐全。

毫无疑问，“一江两河”板块已成为宜居、宜业、宜游、宜学的主城价值高地。

No.3

主城重磅落子，

万科2023年首个全新作品亮相

如此高价值土地，轨道万科非常重视。仅仅四个月，轨道万科就给073号地块赋予了“新生命”。

2023年3月2日，轨道万科最新升级代表作品发布案名——轨道万科·璞悦湾。

河东主城、核心商圈、生态宜居、配套齐全……这块自带“光环”的土地，无疑是轨道万科2023年长沙主城战略的重要布局，一座总建面约28万㎡的改善人居作品已揭开面纱。

据悉，轨道万科·璞悦湾是万科自2006年进入长沙的第23座人居作品，也是继天空之境、悦府、瑧湾汇后，携手实力国企长沙轨道交通集团打造的第四个品质住宅项目。

长沙轨道交通集团董事长罗国强在项目奠基仪式上表示，轨道万科·璞悦湾是长沙轨道集团推动落实强省会战略行动方案重要举措之一，长沙轨道与万科强强联合，共同打造城市工程建设的新样板。

长沙万科总经理李理也公开表态，将轨道万科·璞悦湾建成高标准、高品质的城市封面，再度升级长沙人居新篇。

对于轨道万科来说，选择这块土地，不仅是对“一江两河”板块的高度认可，更是长沙主城价值回归的深刻研判。

另外，从璞悦湾的案名便可清晰看出，轨道万科将在这宗土地上实现升级长沙人居生活的宏愿。

No.4

主城人居升级，

打造“璞悦湾式”生活

据轨道万科透露，璞悦湾这个案名的每一个字，都有蕴含深刻的含义。

“璞”，代表着珍贵、稀缺、本真，是对这宗主城稀缺土地的诠释。“璞”还有另一层含义，这个要从7年前说起。2015年万科集团发布高端产品系——瑧，这是万科洞悉高端客户对城市生活更好可能的要求，以及对生活细节的追求而获得的灵感，而设计出的城市高端产品系。

轨道万科·瑧湾汇就是万科瑧系产品的代表，这个位于中心主城的高端品质项目在当年创下了长沙万科多个记录。值得注意的是，轨道万科·璞悦湾很多方面与轨道万科·瑧湾汇相似。

首先，得天独厚的主城土地；其次，实力国企与头部房企的强强联合；另外，据轨道万科相关负责人介绍，璞悦湾的“璞“字与瑧湾汇的“瑧”字，都有玉的含义。某种意义上，璞悦湾靠近万科高端瑧系产品的“精气神”，即在成熟的主城之上，让建筑赋予土地新生命，让业主体验高阶人居生活，回归到生活本真的样子。

什么是生活本真的样子？

璞悦湾案名中的“悦”、“湾”便是轨道万科给出的答案。

在轨道万科案名诠释中对于二字的解读是：“悦见生活至美，共识高阶品味，焕新人居优悦气质”、“停泊心灵港湾，沉淀心灵之所，都市繁华转身静谧”。

轨道万科·璞悦湾打造的城市进阶生活，可概括成两个关键词：“繁华”与“宜居”。入则宁静出则繁华的生活状态，在轨道万科·璞悦湾将可实现。

据悉，轨道万科·璞悦湾项目由19栋板式结构住宅、社区底商、品牌幼儿园组成，总建面约28万㎡。户型118㎡—190㎡，不同面积段的舒适型产品，满足不同人群的置业需求；项目建筑立面采用现代简约风格，并打造具有标志性的社区入口是业主归家的第一道礼遇；内部将打造多个特色园林主题，营造混龄参与的活力台地景观风貌。

放一万“科”心，是长沙万科近两年的主张。正如长沙万科总经理李理所说，万科作为城乡建设与生活服务商，始终坚持与城市共成长。做到“让客户有信心、业主能放心、政府可安心”，努力提升人民获得感、安全感、幸福感。

轨道万科·璞悦湾，就是长沙万科2023年提升长沙人民获得感、安全感、幸福感的首个代表项目。